Immobilier
25 Avril 2020 à 20h03 - 341 clics

Si vous voulez investir dans l'immobilier, pensez aux OPCI

Vous souhaitez tirer profit de l’immobilier à gestion assistée et investir dans d’autres produits alternatifs aux SCPI ? Optez pour les organismes de placement collectif immobilier, les OPCI ! Ce sont des fonds immobiliers dont le mécanisme a été tiré de celui des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) suivant certaines révisions par rapport à leur composition.

Fonctionnement de l’OPCI

Tout comme les SCPI, ce sont des produits-pierre-papier c’est-à-dire que l’investisseur souscrit à des parts de société qui sont des titres de propriété, au lieu d’acheter de l’immobilier en direct. Un opérateur se voit endosser la mission de gérer un parc d’immobilier dont le but est de produire des revenus locatifs à distribuer aux porteurs de parts.

À la différence des SCPI, les OPCI ne se contentent pas d’utiliser uniquement de l’immobilier. En effet, l’actif est constitué de liquidités et de valeurs mobilières, ce qui en fait des produits diversifiés et plus volatils. Grâce aux liquidités, la sortie d’investissement est meilleure, dans la mesure où l’OPCI lui-même rachète les parts au moment de la sortie.

En clair, les OPCI ne sont plus tout à fait de l’immobilier, mais un mix de pierre et de produits boursiers. Il s’agit donc d’un produit assez complexe, à souscrire avec précaution. Excellent actif de diversification de portefeuille d’investissement, les OPCI doivent être choisis sur avis d’un conseiller en gestion de patrimoine et après simulation.

L’immobilier dans l’OPCI

En ce qui concerne le parc immobilier, il est majoritairement constitué d’immobiliers d’entreprises puisque ce sont ceux qui donnent lieu à la meilleure rentabilité.

Tout comme les SCPI, le but est de produire des revenus locatifs de qualité, les immeubles professionnels étant ceux qui rapportent le plus, et donc les baux sont longs. Ceux-ci sont en effet conclus sur une durée moyenne de 8 ans. C’est la société de gestion elle-même qui choisit les immeubles à insérer dans le patrimoine des OPCI, suivant leur propre stratégie de gestion.

Ces immeubles jouissent ainsi d’une typologie et d’un emplacement géographique diversifiés pour une meilleure mutualisation des risques.

La fiscalité des OPCI

Comme expliqué plus haut, les OPCI ne sont pas de l’immobilier à 100% ; leur fiscalité n’est donc pas celle des revenus fonciers, mais des produits financiers. Cette fiscalité dépend par ailleurs de la forme juridique de l’OPCI. En effet, celui-ci peut être un fonds de placement immobilier (FPI) ou une société à prépondérance immobilière à captal variable (SPPCAV). C’est cette dernière qui est la plus répandue en ce qui concerne ces actifs pierre-papier.

  • La fiscalité de la SPPICAV : les revenus locatifs sont imposés à titre de revenus de capitaux mobiliers. C’est donc le taux forfaitaire unique ou flat tax de 30% qui s’applique. Ces revenus peuvent aussi être soumis à l’impôt sur le revenu.
  • La fiscalité du FPI : les revenus sont imposés suivant la fiscalité immobilière, et c’est la tranche marginale d’imposition ou TMI qui sera considérée.

Il est donc important de se focaliser sur ladite fiscalité avant d’investir afin d’évaluer le rendement réel de l’investissement. Cette analyse peut aussi être effectuée à partir des simulations en ligne ou par le biais de l’accompagnement d’un expert financier ou d’un CGPI.

Quel est le rendement brut d’un OPCI ?

Ce rendement est difficilement quantifiable étant donné que l’OPCI est un produit assez volatil comme nous l’avons évoqué précédemment. Cette volatilité est due à la composition en valeurs mobilières qui sont des actifs boursiers à haute volatilité. Le rendement moyen global sur les 5 dernières années est d’environ 2.5%. À titre comparatif, celui des SCPI est plus attractif, de l’ordre de 4.2% et plus, étant donné que ces dernières sont constituées intégralement d’immobiliers.

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